Capgròs
De los 72.590 pisos vendidos en Cataluña entre enero y septiembre del 2024, casi 20.000 se han pagado al contado. La compra de viviendas sin préstamo hipotecario se sitúa así cerca del 30% del total, como el 2019, según los últimos datos disponibles analizadas por el ACN. El repunte, ya observado el año pasado, obedece a varios factores. Entre estos, la subida de los tipos de interés desde el año 2022 (con el consecuente encarecimiento de las hipotecas) y también el incremento de los compradores extranjeros, que hacen un alto porcentaje de compra al contado, según destacan des la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña. Su portavoz, Carles Sala, dice pero que la tendencia se puede moderar en 2025 por la nueva bajada del precio del dinero.
El año antes de la pandemia los pisos adquiridos con dinero contante y sonante eran un 27,5% de todo el mercado de compraventa residencial a Cataluña, pero este porcentaje bajó mucho en 2020 (17%) y los sucesivos (21%). Según Carles Sala, la subida de los tipos de interés por parte del BCE en 2022 explican en buena medida por qué estos dos últimos años ha vuelto a "repuntar" la opción de compra sin recurrir al crédito hipotecario.
En cualquier caso, el portavoz del Colegio de Apios de Barcelona remarca que este no es un fenómeno nuevo. De hecho, los datos de ahora hace diez años consultadas muestran como entonces se habían logrado porcentajes de compraventa de vivienda al contado superiores al 30% actual, con más de un tercio del total en 2014 y 2017.
El 80%, compraventa de segunda mano
Sala dice que este fenómeno se explica, en buena medida, porque alrededor del 80% de las compras de vivienda -el 83,4% según el informe anual del 2023 de los Registradores de la Propiedad- que se hacen en la actualidad son "de reposición" o segunda mano. "Un mercado donde quién va a comprar son especialmente personas que ya tienen una vivienda en propiedad, y que con la venta de estos y ahorros, no los hace falta acudir a la financiación hipotecario", resume.
El también exsecretari de Vivienda de la Generalitat apunta otro fenómeno para explicar el aumento de los pisos comprados al contado, como es el préstamo entre familiares (principalmente entre padres e hijos, concreta), una "nueva tendencia todavía minoritaria" pero que se está planteando los últimos años coincidiendo con unos años con los tipos de interés más elevados que desincentivan la opción hipotecaria.
A Barcelona hay de largo la proporción más grande de compraventas de pisos financiados con hipoteca: son hasta el 82% de las transacciones del tercer trimestre. En cambio, a Lleida no llegan en mitad de todas las ventas (el 48%), a Girona se acercan al 52% y a Tarragona, un 57%.
Entre los factores que influyen en las opciones de compra, y que explican las diferencias que se observan entre territorios en este ámbito, hay el precio de la vivienda a cada región. El precio por metro cuadrado de la vivienda de segunda mano a Barcelona es de 2.712 euros, a Girona, 2.187, a Tarragona, 1.545 y a Lleida, 1.342, con datos de Idescat del año 2022.
"Está claro que el precio es un tema básico a la hora de recorrer -o no- a la financiación; en determinados lugares es mucho más fácil obtener los recursos para pagar al contado", constata Sala ante unos datos territoriales muy desiguales en este aspecto.
Compras a manos de extranjeros: el 27% a Girona
Otro elemento a tener en cuenta es el auge de compradores de vivienda extranjeros porque entre estos hay un "alto porcentaje" de compra al contado, tal como aseguran desde la asociación de agentes de la propiedad. Por eso es sifnificatiu como ha ido creciendo el peso de estos compradores dentro del mercado inmobiliario residencial catalán y español a partir de la crisis finançera del tumbando de la primera década del siglo. Entonces había menos de un 10% de compradores extranjeros a Cataluña, mientras que este año se han logrado la cifra récord del 16,8% del todas las compras de pisos, con datos del tercer trimestre.
Perspectiva de cambio por el 2025
Pero las últimas rebajas de los tipos de interés –la última, anunciada por el BCE la semana pasada- hacen que los agentes inmobiliarios auguren que el próximo año se animará la compraventa y, a la vez, quizás decae un poco la compra en efectivo. Cuando menos, el abaratamiento del coste de las hipotecas "ayudará a tener menos temença a acudir a un préstamo hipotecario para financiar la vivienda", pronostica Sala.
Con o sin hipoteca, según Sala, el que sí apuntan las primeras prospecciones del mercado de compraventa del sector inmobiliario residencial es que el 2025 "puede ser un año de récord, si hay dinamismo en el mercado de segunda mano". En este sentido, los datos recientes indican que en 2022 se logró un máximo de compraventas después del estallido de la burbuja inmobiliaria, con 102.637 pisos vendidos; que el 2023 la cifra cayó hasta los 91.878 (con todo, la más alta de la última década después del 2022), y que hasta el tercer trimestre de este año ya son 72.590, más que el año pasado en el mismo periodo.
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