Aprobado hace poco más de un año al Parlamento de Cataluña, la Ley 11/2020 por la regulación del precio del alquiler permite congelar y rebajar el precio del alquiler allá donde se considere que el mercado está tensionat, actualmente 61 municipios catalanes. Se trata de una ley que quiere evitar subidas abusivas en zonas concretas de Cataluña y establecer unos topes máximos que salen de calcular la media entre alquileres de estas zonas. Comajuan Fincas, expertos en el sector industrial y residencial, analiza las claves de esta ley y cómo afecta a propietarios y locatarios.
Desde la inmobiliaria indican que la voluntad de esta norma es la de rebajar los precios que se encuentren por encima del índice de referencia, y se busca siempre que el gasto familiar en vivienda no supere el 30 %. Este dato, se cumpla o no con la normativa, es importante seguirla si se quiere tener una economía familiar equilibrada, puesto que un porcentaje más elevado puede suponer problemas para pagar otros gastos familiares.
La normativa cuenta con una serie de sanciones que van de los 3.000 hasta los 90.000 euros en aquellos propietarios que no cumplan con el tope que marca el índice en las zonas mencionadas. El sistema tiene en cuenta metros cuadrados y otros aspectos cómo el año de construcción, estado del inmueble, eficiencia energética, elementos extra cómo tener ascensor o trastero, y se puede calcular fácilmente a través de este enlace.
Qué tiene que saber el locatario
Tal y cómo relatan desde Comajuan Fincas, los locatarios tienen que saber que hay tres supuestos que definen el precio máximo del contrato: si se ha alquilado en los últimos cinco años, hay que revisar el precio anterior y el índice y escoger el más bajo; si no ha sido alquilado en los últimos cinco años, no podrá superar el índice de referencia; si el locatario anterior era un familiar y el precio era muy bajo, se puede subir hasta el índice de referencia. También hay que destacar que se puede firmar un aumento de hasta un 5 % del precio si se cumplen un mínimo de tres requisitos cómo que esté amueblado, tenga calefacción, aparcamiento, zonas comunitarias...
Los locatarios también tienen que saber que no, no se pueden añadir otros gastos al contrato si no constaban en el anterior contrato (cómo puede ser el IBI, basura, comunidades). Eso sí, si estaban detalladas o el piso no había sido arrendado previamente, se podrán pactar quién paga los gastos.
Qué tiene que saber el propietario
Los propietarios tienen que saber que no pueden cobrar un alquiler por encima del que marca la ley, y que los locatarios pueden reclamar el regreso con interés que puede llegar a un 6 %. Además, hay sanciones leves y graves según la actuación del propietario que más vale tener en cuenta.
Sanciones graves (de 9.000 a 90.000 euros): alquilar la vivienda incumpliendo los criterios de determinación de la renta establecidos por la ley, establecer una renta que supere el máximo en un 20 % o más, ocultar al locatario que la vivienda tiene un régimen de contención de rentas; y omitir información relativa al índice de referencia o al importe de la renta del contrato anterior.
Sanciones leves (de 3.000 a 9.000 euros). No hacer constar el índice o precio del contrato anterior a la publicidad de la vivienda, no adjuntar el contrato o la documentación sobre el índice de precios (o falsearla); establecer una lava que supere el importe máximo en menos de un 20 %
Comajuan Fincas recuerda que las naves industriales y locales comerciales se encuentran excluidos de esta ley, que solo se aplica en el ámbito de la vivienda. Cómo expertos en el sector inmobiliario ofrecen servicios en este campo, así como una cartera de viviendas en alquiler que cumplen las condiciones mencionadas anteriormente y que hay que seguir para la seguridad de todos: propietarios y locatarios.