La nova llei de l'habitatge posa en escac el mercat de lloguer

El mercat de l'habitatge, sensible a moltes variables de l'economia com els tipus d'interès, l'evolució de l'ocupació i els salaris, i la capacitat d'estalvi de les famílies, ha viscut en els últims sis anys una sacsejada contínua a cop de noves normatives que -sumat a variables externes- ha provocat que, per a molts propietaris d'habitatges, el lloguer no es consideri ja "un negoci segur". De fet, segons l'últim informe de la Càtedra Grup Tecnocasa – UPF sobre el mercat de l'habitatge, més de 108.552 pisos que actualment estan llogats a l'Estat deixaran el règim de lloguer un cop hagin vençut els contractes. A Catalunya, seran més de 30.000 habitatges.

Diem que seran més de 30.000 perquè l'estudi de Tecnocasa només ha tingut en compte els principals mercats de l'habitatge de Catalunya, on el portal té avui dia més oferta: Barcelona, que perdrà fins a 24.089 pisos, l'Hospitalet de Llobregat (-3.380), Badalona (-1.306) i Santa Coloma de Gramenet (-1.242). El volum d'habitatges que quedarien expulsats, per tant, seria molt major.

Aquests 24.089 habitatges de Barcelona representen el 12,6% de l'oferta de lloguer que té actualment la ciutat. La pèrdua d'aquests pisos, a més, serà més accentuada en uns o altres barris. "L'Eixample, per exemple, és la zona on més es notarà aquesta davallada, perquè és molt alt el percentatge de propietaris que voldran canviar l'ús de l'habitatge" per una altra tipologia, ha afirmat aquest dimecres a la presentació de l'informe Jose García Montalvo, catedràtic d'economia de la UPF i director de la Càtedra que comparteixen la Universitat amb Tecnocasa. Concretament, tant l'Eixample Dret com l'Esquerre perdrien el 16% de l'oferta d'habitatge en lloguer.

I què se'n farà de tots aquests habitatges? El 7,7% dels habitatges que avui dia estan llogats passarien al mercat de compravenda i un 4,4% canviarà l'ús de l'habitatge per una altra tipologia.

Una de les principals motivacions que estaria impulsant que els propietaris optin per la venda de l'habitatge o canvi d'ús és la percepció d'inseguretat jurídica. És a dir, malgrat que l'aplicació de la nova llei de l'habitatge depengui de cada comunitat autònoma i, per tant, el nou marc legal és un futurible que potser no s'acaba aplicant, sí que té un clar impacte en la percepció del propietari respecte a la seva seguretat jurídica.

En el cas de Barcelona, destaca també una altra motivació (no tan present a la resta de l'Estat): el límit de les rendes a les zones tensionades. A Barcelona el 63% dels propietaris que deixaran de llogar el seu pis ho farien per aquesta limitació, mentre que a Madrid aquest percentatge és del 15,7%. Aquest contrast esdevé, clarament, "per l'experiència catalana" amb la Llei de regulació de preus del lloguer que va tombar el Tribunal Constitucional el març del 2022.

Quatre píndoles clau del mercat de l'habitatge

Més enllà de l'anàlisi de l'impacte de la nova normativa, la càtedra ha publicat un informe sobre el mercat de l'habitatge amb dades de tancament del primer semestre del 2023, on s'extreuen quatre principals conclusions:

Els preus del mercat de compravenda s'estabilitzen. En el primer semestre del 2023 els preus de l'habitatge de compravenda a tot l'Estat s'han mantingut exactament iguals en tot un any, amb una variació del 0,21%. Es troben, segons dades de Tecnocasa, al mateix nivell que el 2004-2005, ben lluny dels màxims històrics registrats a principis del 2007. Concretament, un 31,9% menys que en els anys previs a la crisi econòmica. L'evolució d'aquest indicador, però, ha sigut molt diferent en les diferents ciutats d'Espanya: mentre a Barcelona han crescut un 2%, a Madrid han començat a caure, un -1,12%. En els extrems s'hi troben Sevilla, on han caigut gairebé un 5%, i Màlaga, on s'han incrementat un 8,84%.

Aquestes correccions del preu de l'habitatge no suposen cap sorpresa, tenint en compte com s'han comportat els mercats immobiliaris a la resta del món. Països com Alemanya, Holanda, Austràlia, Canadà o els EUA acumulaven mesos de davallades i s'esperava que, en part, al nostre territori es repliqués també aquesta tendència. Això sí, segons García Montalvo, sembla que aquesta tendència a la baixa s'està aturant: "Pensàvem que els preus caurien molt més, però -encara que no sabem molt bé els motius- sembla que les caigudes s'han començat a frenar".

Cauen les operacions de compravenda. Segons dades de l'INE, la compravenda d'habitatges va caure un 13,1% a Catalunya a l'abril en comparació amb el mateix mes de l'any passat, fins a les 6.947 operacions. En comparació amb el mes de març, la davallada va ser del 20%. Per a Lázaro Cubero, director d'Anàlisi del grup, aquesta "caiguda era predicible que es produís, a causa de la pujada dels tipus d'interès i que veníem de màxims històrics quant a volum de compravendes".

Un motiu que explica la davallada de les compravendes és, segons Cubero, que "hi ha menys compradors que l'any passat i aquests tenen menys accés a crèdit". Segons dades de Tecnocasa, per comprar un habitatge promig a l'Estat (de 238.000 euros), tenint en compte la pujada dels tipus d'interès, fa un any la quota mensual sortia per 1.324 euros. Considerant que normalment els bancs demanen que la quota no superi el 30% dels ingressos dels compradors, aquests necessitaven tenir uns ingressos mensuals de 3.386 euros. En el 2023, amb només un any de diferència, aquesta quota mensual s'ha incrementat fins als 1.324 euros i, per tant, els ingressos necessaris per aplicar a la hipoteca serien de 4.412 euros. Amb aquesta diferència, segons Cubero, fins a un 17,8% dels possibles compradors han sigut expulsats del mercat de compravenda: ja no poden comprar el pis.

Llogar un pis ja no surt tan rendible. Un altre indicador clau del mercat de l'habitatge són les rendibilitats. A Barcelona, un inversor que compri avui un habitatge per llogar-lo demà obtindrà una rendibilitat neta del 3,9%. "Són números bons però no espectaculars, tenint en compte que parlem d'inversions de milers d'euros", ha afirmat Cubero. En el cas de l'habitatge turístic, la rendibilitat és del 7%, fet pel qual és considerat actualment "una inversió refugi".

Els preus del lloguer continuen a l'alça, mentre l'oferta cau. El mercat del lloguer viu una tendència completament diferent. "Mentre els preus de compra es mantenen, els del lloguer pugen", ha assegurat Cubero. Les ciutats que han registrat en l'últim any increments més notables són Barcelona, amb un 11,9% i València, amb un 14%.

Això sí, la davallada de l'oferta de lloguer és notable i preocupant, fet que força encara més la pujada dels preus. A escala estatal, si l'any 2021 el 88% dels habitatges que oferia Tecnocasa eren de compravenda i l'11,9% eren de lloguer; aquest 2023 el 90% són per a la venda i només un 9% són per llogar. En el cas de Barcelona, l'oferta d'habitatge en lloguer ha passat de representar el 19% del total, al 13%. A aquesta tendència a la baixa s'hi sumarà, segons ha lamentat Cubero, "una forta accelerada provocada per l'impacte de la nova llei de l'habitatge".