Les comunitats de propietaris poden vetar els pisos turístics?

Les comunitats de propietàries poden vedar els pisos turístics?

La presència de pisos turístics és freqüent motiu de conflicte a moltes finques per l’ús intensiu d’espais comuns que impliquen i les molèsties, especialment en forma de soroll, que sovint ocasionen a la resta de veïns i veïnes. Però poden les comunitats de propietàries impedir la presència d’aquests pisos als seus edificis?

El Tribunal Suprem ha dictat dues recents sentències abastament recollides pels mitjans de comunicació que avalen la legalitat de la prohibició d’establir pisos turístics que algunes comunitats de propietàries han incorporat als seus estatuts. Les sentències -referents a pisos dedicats a activitats turístiques ubicats en dues finques situades a Oviedo i Sant Sebastià, respectivament- consideren que en aquells casos en què la comunitat de propietàries ha acordat que l’ús dels habitatges és exclusivament residencial no és possible destinar cap dels immobles a l’activitat del lloguer turístic. És a dir, valora que l’activitat desenvolupada als pisos turístics és de naturalesa econòmica i, per tant, incompatible amb el concepte d’exclusivament residencial. Com podeu veure, una conclusió ben lògica.

Impedir la realització d’activitats econòmiques

Les sentències dictades pel Tribunal Suprem fan referència a comunitats on els estatus ja incloïen la prohibició de que els immobles es dediquessin a la realització «de qualsevol activitat professional, empresarial, mercantil o comercial» de forma prèvia a que els propietaris dels immobles afectats iniciessin l’activitat del lloguer turístic. I aquesta, com tindrem ocasió de veure, és una dada molt important. Per tant, el principal efecte de les resolucions de l’Alt Tribunal és determinar que, com sembla lògic, el lloguer temporal de pisos amb finalitats turístiques és una activitat econòmica incompatible amb l’ús exclusivament residencial indicat de forma explícita i inequívoca als estatuts de la comunitat.

Aquestes sentències, però, no aporten cap argument ni solució per a les comunitats de propietàries que  vulguin oposar-s’hi a l’establiment de pisos turístics a l’escala sense tenir recollida als estatuts la prohibició de desenvolupar activitats econòmiques als habitatges.

Majoria qualificada
 

Per tal d’impedir que a les nostres finques es dediquin immobles al lloguer turístic, és necessari, com acabem de veure, modificar en aquest sentit els estatuts de la comunitat. I per fer-ho, es requereix una majoria qualificada dels propietaris.

A Catalunya, on aquesta qüestió es regeix per les disposicions contingudes al Codi Civil català, l’aprovació de la prohibició de destinar els pisos al lloguer turístic requereix del vot favorable de quatre cinquenes parts dels propietaris (80%) que, a la vegada, han de representar també quatre cinquenes parts de les quotes de participació.

Pel que fa a la resta de l’Estat, la majoria necessària per validar l’aprovació d’un acord en aquest sentit és una mica menys exigent, doncs tan sols es requereix el vot favorable de tres cinquenes parts que, igualment, han de representar tres cinquenes parts de les quotes de participació.

Tant a Catalunya com a l’Estat, les mateixes majories són les necessàries per assolir un acord que estableixi quotes especials o un increment de la participació sobre les despeses comunes pels pisos dedicats a activitats turístiques atenent, per exemple, a l’ús intensiu de les zones comunitàries que pot implicar la presència habitual d’usuaris de l’immoble. En aquest cas, l’import de les quotes especials o l’increment de les despeses preexistents no pot superar el 20%.

Sense efectes retroactius

Les comunitats interessades a impulsar una mesura d’aquest tipus que impedeixi el desenvolupament d’activitats econòmiques als immobles que la constitueixen han de tenir ben present que la consecució d’un eventual acord en aquest sentit no tindria efectes retroactius sobre l’activitat dels pisos turístics ja establerts amb anterioritat a la comunitat. O més ben dit, així ho han interpretat fins ara les diferents Audiències Provincials que han abordat la qüestió, a l’espera que en el futur, i si s’escau, es pronunciï el Tribunal Suprem i fixi, definitivament, un criteri interpretatiu al respecte.

• Contacta amb Col·lectiu Ronda per a rebre assessorament sobre aquest i altres temes que puguin ser del teu interès

Així doncs, les sentències pronunciades per les Audiències Provincials en relació a la qüestió de l’aplicació retroactiva dels acords per vedar la presència de pisos turístics han coincidit a assenyalar que aquests acords no afectaran l’activitat dels pisos dedicats a activitats turístiques que amb anterioritat a l’aprovació ja estiguessin cedits a aquest ús o en tràmit de ser-ho.

Per tant, les comunitats que vegin amb inquietud la possibilitat que a les seves escales s’instal·lin  pisos dedicats a l’allotjament temporal de turistes farien bé a no demorar l’aprovació d’un acord que estableixi l’exclusivitat de l’ús residencial pels habitatges. Especialment ara, després que el Tribunal Suprem hagi avalat la plena legalitat de les disposicions estatutàries en aquest sentit.