La inconveniència de fixar per llei preus màxims al lloguer

La propietat privada i la seva adequada protecció és una de les institucions fonamentals sobre les quals s'assenta el desenvolupament i el progrés d'una societat.  Quan existeix el dret de propietat ben definit i protegit es donen els incentius per tal que es pugui portar a terme l'activitat econòmica i empresarial, amb la consegüent generació de riquesa i ocupació, ja que ningú emprendrà un projecte   que comporti riscos, si existeix la incertesa respecte a si podrà gaudir en el futur dels seus rendiments.

Malgrat aquesta rellevància del dret de propietat privada per al progrés i benestar de la societat, no manquen els que promouen tota una sèrie d'iniciatives amb el fi de vulnerar-lo. Un dels àmbits on més proliferen aquests intents és en matèria d'habitatge, on hem assistit últimament a mesures per trencar aquest dret, com és el cas dels controls dels preus dels lloguers, les mesures per tolerar l'ocupació i l'expropiació temporal d'habitatges buits.

La Llei de Contenció de Rendes

La mesura de control de rendes en zones de mercat tens fou implementada a Catalunya mitjançant la Llei 11/2020, de 18 de setembre,  en virtut de la qual el preu de referència dels lloguers en les zones de mercat tens havia d'estar marcat per (i) la renda del contracte anterior o (ii) per l'índex de referència fixat per al lloguer de la zona en concret.

Des que la Llei va ser aprovada, la Cambra de la Propietat es va manifestar en contra d'aquesta fórmula escollida pel legislador català per intentar contenir les rendes de lloguer en el mercat privat. La Cambra la va considerar una mesura equivocada perquè desincentiva l'increment de l'oferta pel fet que rebaixa la rendibilitat esperada. Aquest constrenyiment de l'oferta es produeix tant en quantitat (surten habitatges del mercat de lloguer cap a la compravenda i s'inverteix menys en construcció d'edificis de lloguer) com en qualitat (disminueix la inversió en manteniment i rehabilitació). El resultat és una reducció d'habitatges per llogar en les zones regulades, acompanyat d'un increment de preus en les zones no regulades. Tot això, dificulta encara més l'accés dels col·lectius de menor renda, produint-se un efecte contrari al desitjat, perquè es perjudica a qui es pretén protegir. El Banc d'Espanya ha assenyalat que aquesta mesura de control dels lloguers és contraproduent perquè provoca una distorsió dels incentius i porta a pèrdues de benestar social en el mitjà i llarg termini.

• Contacta aquí amb la Cambra per a més informació sobre aquest i altres temes

Mesura de previsió recomanada per la Cambra de la Propietat

La Cambra sempre ha considerat que aquestes iniciatives de control dels preus del lloguer són ineficients perquè restringeixen l'oferta i dificulten encara més l'accés al lloguer per als col·lectius de menors rendes. Si el problema és l’escassetat d'oferta, la solució demana estimular i incentivar aquesta oferta i no per bloquejar-la. Així, la Cambra és favorable a establir incentius fiscals o d'un altre tipus (per exemple, ajuts públics per a la rehabilitació de l'edifici) per a aquells arrendadors que no superin la renda recomanada, que no obligada, per l'Administració en aquelles zones amb major escassetat d'oferta d'habitatge. Les mesures proposades no donen vots i s’acaba apostant per mesures populistes amb efectes contraproduents.

Tanmateix, aprovada la Llei que imposava un sistema de control de rendes, la Cambra va preveure de bon principi que el Tribunal Constitucional podia perfectament tombar la Llei i declarar-la inconstitucional, com així finalment va passar, i per evitar que els contractes subscrits des de l’entrada en vigor de la Llei de Contenció de Rendes fins a la seva declaració d'inconstitucionalitat quedessin atrapats per aquest preu més baix resultant de la Llei fins a la finalització de la seva vigència, 5 anys per a persones físiques, 7 anys per a persones jurídiques, va proposar salvar aquesta situació  mitjançant l’establiment en el contracte d’una clàusula específica.

Es tracta que en la referida clàusula, que només podia tenir efecte si es declarava la inconstitucionalitat de la Llei de Contenció de Rendes, i, per tant, es declarava la nul·litat dels articles que regulen la determinació de la renda, les parts, lliurement i de comú acord, convinguessin un preu que seria l'aplicable subsidiàriament només en cas que es determinés l’anticonstitucionalitat de la norma i, en conseqüència, decaigués l’obligació de determinar el preu segons l’índex de preus o del contracte anterior. El contracte així doncs establiria dues rendes, una la que determinava la Llei i subsidiàriament una segona, lliurement pactada, només aplicable en cas de decretar-se la inconstitucionalitat de la Llei.

Durant la vigència de la Llei, els Serveis Jurídics de la Cambra van analitzar i aconsellar la conveniència d’incorporar en molts contractes una clàusula amb aquesta finalitat preventiva, i una vegada ha estat declarada inconstitucional la Llei de Contenció de Rendes, aquesta clàusula s'ha pogut aplicar en innombrables contractes.

Suspensió cautelar de la declaració de Mataró i altres poblacions del Maresme d'àrees de mercat tens

La Resolució de 26 d’abril de 2022 de la sala del Contenciós Administratiu del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya va donar la raó a la petició efectuada per diverses entitats del sector immobiliari i pel Consell General de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya, del que forma part la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme, que van sol·licitar la suspensió cautelar de la declaració com a àrees de mercat tens diversos municipis, entre ells Canet de Mar, El Masnou, i Mataró.

• Contacta aquí amb la Cambra per a més informació sobre aquest i altres temes

Aquestes suspensions cautelars, actualment no tenen conseqüències pràctiques en tant que com s’ha dit la sentència del TC, va deixar inaplicable la Llei catalana de contenció de rendes. Per altra banda, en l’actualitat està en tramitació al Congres de Diputats el “proyecto de ley estatal por el derecho a la vivienda” que preveu l’aplicabilitat de nous mecanismes de regulació dels preus dels lloguers a zones de mercat tens, per la qual cosa mentre aquests municipis tinguin suspesa la declaració d’àrees de mercat tens pel TSJC, això podria dificultar l'aplicació en els mateixos de límits o controls dels lloguers.