Vols comprar un habitatge usat? Atenció als importants canvis fiscals de 2022

Quan s'adquireix un immoble usat, segona o posteriors transmissions, l'adquirent està obligat a tributar per l'Impost de Transmissions Patrimonials. Fins ara, les comunitats autònomes establien uns valors teòrics als immobles pels quals el contribuent havia de tributar, sent la base imposable d'aquests impostos el valor mínim que marcava la hisenda autonòmica per evitar que a posteriori arribés la temuda liquidació complementària, on hisenda obligava al comprador a tributar pel valor que ells atorgaven a l'immoble, que normalment resultava ser per un preu superior al preu real pel qual s'havia transmès.

Aquesta forma de determinar el valor dels immobles canviarà substancialment a partir de l'1 de gener de 2022, data en la qual el valor de referència es convertirà en la base imposable de l'Impost de Transmissions Patrimonials  i l'Impost de Successions i Donacions. A partir d’ara, el valor de referència es construirà en base a les transaccions reals notificades per notaris i registradors al Cadastre. La Cambra de la Propietat detalla els principals canvis que això suposa per al 2022.

A partir de gener es podran consultar al Cadastre els valors de referència per a immobles d'ús residencial, garatges i magatzems

Així es pretén que el valor no superi el preu de mercat, però a la pràctica es preveu que la recaptació d'impostos de les Comunitats Autonòmes augmenti el pròxim any, pel fet que fins ara s'acceptava un valor teòric equivalent a multiplicar el valor cadastral per un coeficient, el resultat del qual solia ser significativament inferior al valor real de mercat.

Febleses en el sistema de valoració

Aquest sistema de valoració té punts febles, ja que tot i que es fa partint d'altres transaccions de la zona i tipologia de l'immoble, és possible que la mitjana que s'obtingui sigui massa elevada, ja que no es té en compte les particularitats de l'immoble per si mateix: si és un pis baix o alt, si necessita reformes o no... S'haurà de tributar per un valor de mercat que fixarà el Cadastre, però sense tenir en compte l'estat actual de l'immoble, ja que no es visitarà.

• Dubtes sobre com aplicar la valoració? La Cambra de la Propietat t’assessora, demana informació aquí

Sobre aquesta qüestió, hi ha constància que s'han elaborat sistemes per determinar l'estat de conservació que fins i tot es basen en fotos de la façana, però en realitat són valors teòrics que no poden tenir en compte les característiques reals de l'habitatge.

Què podem fer si no estem conformes amb el valor de referència

Una altra mesura a tenir en compte és que la càrrega de la prova no correspon a l'Administració sinó al mateix contribuent, per la qual cosa si no estem conformes amb aquest valor de referència, serem nosaltres els que haurem de demostrar que aquest valor no es correspon amb el valor de mercat.

En cas de disconformitat amb el valor de referència, poden existir dues vies per a la seva impugnació:

• Fer l'autoliquidació pel valor de referència i posteriorment demanar la rectificació de l'autoliquidació impugnant el valor de referència.
• Fer l'autoliquidació pel valor que el contribuent consideri adequat i posteriorment recórrer la comprovació de valors que pot arribar de l'Administració Autonòmica.

En casos de discrepància amb el valor de referència, es recomana que l'adquirent faci fotos a l'immoble per adjuntar a l'escriptura o afegeixi factures d'obres que s'hagin hagut de fer perquè en una comprovació posterior es pugui justificar que el valor és inferior que el de referència.

El servei jurídic de la Cambra resta a la vostra disposició per a qualsevol consulta o dubte que ens vulgueu plantejar. Així mateix, podeu encarregar al servei d’arquitectura i oficina tècnica de la Cambra un informe tècnic o peritatge per acreditar l’estat i preu de mercat de l’immoble que es podria adjuntar a l’escriptura de transmissió. Es pot contactar amb la Cambra a través d'aquest enllaç.